Poucas pessoas sabem, mas é possível trocar o financiamento imobiliário de um banco para outro, pedindo a portabilidade. E com a queda na taxa de juros (Selic) de 14,25% para 6% ao ano, o menor patamar histórico, é um bom momento para reavaliar o financiamento e comparar as taxas no mercado. Segundo o Banco Central (BC), em 2018, foram feitos 5.535 pedidos de portabilidade de crédito imobiliário — aumento de 453,8% em relação a 2017. No primeiro semestre deste ano, já foram 3.466 migrações.

Apesar do crescimento, o número ainda é pequeno perto de outras modalidades de crédito. Para os especialistas, a principal causa disso é a desinformação sobre essa possibilidade. Outra razão é que não havia antes um ambiente econômico favorável como o de agora, com a melhoria da regulação e a maior competição desse crédito.

"A transação só faz sentido quando a economia está melhorando, e os juros estão em queda, como agora, porque é preciso haver interesse do cliente em mudar e do banco em aceitar o novo crédito." afirma Miguel José de Oliveira, executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

Nessa modalidade, o cliente precisa avaliar com o novo banco quais seriam as condições de financiamento sem mudar o saldo devedor nem o prazo. É preciso ter o imóvel já pronto e estar adimplente. Chegando-se a um acordo, o novo banco comunica ao anterior que recebeu o crédito. O banco original pode oferecer uma contraproposta ou passar todas as informações para a nova instituição financeira. E, cada vez mais, os bancos estão interessados em negociar.

"Os pedidos quase dobraram neste ano. Há uma tendência. Temos interesse em receber os clientes porque esse crédito possibilita um relacionamento de longo prazo. O mercado está entrando em uma dinâmica nova, de mais concorrência." afirma Paulo Duailibi, superintendente executivo de Negócios Imobiliários do Santander.

Para Alberto Ajzental, professor de economia e negócios imobiliários da FGV PEC, esse é o momento de negociar, e qualquer redução representa uma economia significativa:

Para os bancos é negócio receber novos clientes, mas eles não incentivam, porque podem perder. É preciso ser proativo.

O que avaliar na hora de tomar a decisão

É preciso avaliar a possível economia obtida com a redução de juros e os custos envolvidos. Para comparar os juros, o consumidor precisa olhar o Custo Efetivo Total (CET), que mostra o custo total do financiamento, e não apenas os juros nominais. Será cobrada novamente uma taxa de avaliação do imóvel, que em geral é de R$ 3.100, e uma taxa de cartório para a averbação fiduciária. Os custos são baixos perto da economia com um financiamento de longo prazo. Quanto maior o percentual de redução de juros e o tempo restante de financiamento, maior é a economia.

Antes de trocar de banco, o mais indicado a fazer, segundo os especialistas, é pedir uma cotação no mercado e tentar uma contraproposta.

"Para avaliar qual será de fato o Custo Efetivo Total, é importante pedir uma avaliação com os bancos do mercado. Mas, antes de fechar com o mais competitivo, negocie com seu banco com essa avaliação de mercado. Este não vai querer perder um bom cliente. E, sem a mudança, não se pagam os custos extras." afirma Tiago Sayão, professor de Economia do Ibmec/RJ.

Para os bancos, reduzir um pouco os juros e manter um bom cliente é bastante vantajoso. Segundo cálculos de Daniel Linger, da RB Investimentos, enquanto a taxa básica de juros caiu, o spread do crédito imobiliário (ganho dos bancos com o crédito) aumentou, já que o custo do crédito, com o menor rendimento da poupança, caiu mais do que as taxas cobradas.

— Espera-se que os juros caiam ainda mais, e os bancos estão concorrendo. A portabilidade faz todo sentido neste momento — diz Linger.

Condições dos bancos

Banco do Brasil

Condições podem ser simuladas no site, no app BB ou no autoatendimento. É preciso aprovação de crédito e de risco pela seguradora e abertura de conta-corrente.

Bradesco

Aceita clientes por portabilidade, e os contratos são analisados caso a caso.

Caixa Econômica Federal

Aceita clientes por portabilidade, que devem cotar as condições em agências.

Itaú Unibanco

Opera em fase de testes para oferecer o serviço a todos os clientes nos próximos meses.

Santander

Aceita clientes por portabilidade, que devem cotar as condições em agências.

*Com informações Jornal Extra